Ответ на этот вопросинтересен для многих. Ведь неисключено, что ипотека в скоромвремени станет для нас реальностью.Во всяком случае в Москве ужеделаются первые шаги - выдаютсяипотечные кредиты для приобретенияжилья.

Главный геройромана "Евгений Онегин" былсторонником новых модныхэкономических теорий. Большинствоже русских дворян жили по принципу:"нужны деньги - заложи имение".Закладная - форма ипотечногокредита (под залог недвижимости) -была широко распространена вРоссии. Нам это хорошо известно изотечественной литературы прошлогои начала нынешнего века: во многихпроизведениях упоминаютсяпоместья, земли, городские дома,которые закладываются иперезакладываются. Затем на целыйвек ипотека ушла из российскогообщества, хотя во всем мире онашироко развивалась.Совершенствовались формы ипотеки,вырабатывались специфическиемодели. Понятно, что средиэкономических механизмов наиболееживучими оказываются те, чтоприносят заметную выгоду. Почемуипотека выгодна и кредитору идолжнику?


Отец понять его не мог
и земли отдавал в залог.
А. С. Пушкин.
"Евгений Онегин".

Кандидатыэкономических наук
М. САФРОНЧУК, И. СТРЕЛЕЦ.

Сегодня, как и раньше, подипотекой (ипотечным кредитом)понимается кредитование под залогнедвижимости.

В Греции в VI веке до нашей эрыпоявил-ся новый вид обеспечениякредита - земельный залог. Награнице заложенного участкакредитор ставил столб с надписью,что это имущество служит емуобеспечением претензии на такую-тосумму. Этот столб и назывался"ипотекой" (подставкой).

Взаимоотношения должника икредитора зависят от того, какзаключен ипотечный договор. Вразных странах существуют своиюридические особенности егооформления. Но есть и общие для всехчерты.

Подобная форма кредитныхотношений широко распространена встранах с развитой рыночнойэкономикой, прежде всего в США и вЗападной Европе. Это связано с тем,что ипотечный кредит обладаетсущественны ми преимуществами посравнению с другими видами кредита:он уменьшает степень риска дляобеих сторон. Должник получаеткредит на весьма длительный периоди при этом имеет возможностьсохранить за собой заложеннуюнедвижимость, не рискуя остальнымимуществом. Кредитор же получаетбеспроигрышный вариант возмещенияссуды. Заложенная недвижимостьможет продолжать приносить доход:сдаваться в аренду, использоватьсякак производственный объект и т. д.И таким образом за время действиядоговора можно уменьшить илиполностью покрыть сумму долга.

Одна из характерных особенностейипотеки - необходимость еерегистрации у нотариуса вустановлен ной законодательствомформе. В России регистрация ипотекиосуществляется в соответствии сГражданским кодексом Российскойфедерации и федеральным законом"О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество исделок с ним". Во Франции этоКадастр (картографическоеизображение всей территории страныс подробным отражением всехземельных участков и построек), вГермании - Поземельная книга, вкоторой регистрируются земельныеучастки при установлении ипотеки.

Кредитный договор с залогомнедвижимости называется такжезакладной. В договоре участвуют двестороны: должник (заемщик,залогодатель) и кредитор(заимодавец, залогодержатель).Закладная должна содержатьнекоторые обязательные элементы.Она определяет права и обязанностисторон, положения, связанные снарушениями условий займа, размерналоговых, страховых и другихвыплат, осуществляемых заемщиком. Взакладной рассматриваетсяпроцедура продажи и отчуждениязаложенного имущества, передачизакладной третьей стороне.

Вторичный рынок образуется врезультате перепродажи закладныхпо уже предоставленным ипотечнымкредитам. Происходит это так:кредитор (ипотечный банк или другаяфинансовая компания) под закладныевыпускает ценные бумаги, которыезатем продает другим инвесторам.

Существует первичный и вторичныйрынок закладных. На первичном рынкезакладные появляются в результатеоформления соответствующихконтрактов между кредитором (какправило, это ипотечный банк) иссудозаемщиком (как правило, этоклиент банка). Таким образом,кредитор и есть создательпервичного рынка закладных.

Еще одним участником вторичногорынка становитсяэмиссионно-финансовая компания(реинвестор). Она формирует пакетызакладных и под их обеспечениевыпускает ценные бумаги, какправило, облигации. Облигации ужене привязаны к объектунедвижимости. Их покупателямимогут быть коммерческие банки,пенсионные фонды, страховыекомпании и другие финансовыеучреждения. Так на вторичном рынкемобилизуются ресурсы для выдачиновых ипотечных кредитов.

Предположим, клиент обращается випотечный банк за кредитом. Послеоформления кредитного договораипотечный банк может либопополнить данной закладнойпортфель своих ценных бумаг, либопродать ее третьим лицам, которые истановятся создателями вторичногорынка закладных. Таким образомипотечный банк увеличивает своифинансовые ресурсы дляпредоставления новых кредитов.

Несмотря на определенныеразличия американской и немецкоймоделей ипотечного кредитования,обе они представляют собой удачныйвариант стимулированиястроительства жилья, что даетрабочие места и увеличиваетпоступления в бюджет. Поэтомуправительства обеих странподдерживают эти модели черезсистему страхования рисков,государственных гарантий, а также спомощью налоговых льгот и адресныхдотаций.

В мировой экономикесформировались различные моделиипотечного кредитования:усеченно-открытая (Франция,Испания), расширенно-открытая (США,ее еще называют американской),сбалансированно-авто номная(Германия).

Основными ипотечнымиорганизациями в России XIX века былигородские кредитные общества,среди которых выделялись четыре:Петербургское, Московское,Одесское, Варшавское. В их рукахбыло сосредото чено около 80%ипотечных кредитных фондов. Нарубеже XIX-XX веков в период активногогородского строительства право насделки с городской недвижимостьюполучили также земельные(ипотечные) банки.

Ипотечное кредитование в Россииимеет свои традиции. Вспомнимпечальную судьбу чеховскоговишневого сада, которыйзакладывался, перезакладывался, но,увы, был обречен на продажу.

Городские кредитные обществанаходились под контролемгосударства: они были обязаныдержать свободные денежныесредства в государственных илигарантированных правительствомценных бумагах и наряду с наличнымисуммами хранить их вГосударственном банке.

Городские кредитные общества иипотечные банки создали первичныйрынок закладных, которыеобязательно регистрировались унотариуса и фиксировались вкрепостных книгах. В крепостныхкнигах отражалось и дальнейшеедвижение закладных в случаеперепродажи закладываемогоимущества. Повторные закладныевозникали, если ценность имуществапозволяла расплатиться снесколькими кредиторами. В случаебанкротства заемщика действовалоправило старшинства: сначалаудовлетворялись требования позадолженности держателя первойзакладной, затем - второй и такдалее.

В сегодняшней России мы наблюдаемвозрождение традиций ипотечногокредитования. Однако процесс этотидет достаточно медленно. Ещетолько зарождается нормативнаябаза ипотеки, поэтому в настоящеевремя решение каждой проблемы вэтой области оформляетсяспециальным указом президента инормативными актами субъектовфедерации.

В России существовал и вторичныйрынок закладных. Облигациигородских кредитных обществ имелихождение на бирже, и с 1862 года вГосударственном банке можно былополучить ссуду под залог этихоблигаций, почти ничем неуступавших государственным ценнымбумагам.

Из всех перечисленных вышеобъектов ипотеки обычных гражданинтересуют прежде всего квартиры идачи. Можно сразу отметить, чтожильцы коммунальных квартир немогут заложить свои комнаты,поскольку отдельные комнаты неслужат предметом ипотеки. В ипотекумогут передаваться толькоприватизи рованные квартиры. Тем неменее если заложенная квартира всеже продается, то залогодатель и егосемья не могут быть выселены изквартиры. Они лишь перезаключаютдоговор аренды с новымсобственником недвижимости.

В Российской Федерации всоответствии со статьей 42 Закона РФ"О залоге" (1992 г.) "ипотекойпризнается залог предприятия,строения, здания, сооружения илииного объекта, непосредственносвязанного с землей, вместе ссоответствующим земельнымучастком или правом пользованияим". При ипотечном кредитованиизаложенное имущество остается вовладении и пользованиизалогодателя, а договор об ипотекезаключается в виде закладной.Нотариально заверенная и прошедшаягосударственную регистрациюзакладная может быть заложена, аправа по закладной могутпереуступаться другим лицам.

Ранее ипотечным кредитованиемзанимались ссудно-сберегательныекассы в различных округах столицы.Так, в Западном округе кредиты подзалог недвижимости сталивыдаваться для покупки квартиржилого комплекса, строящегося наулице Лобачевского. Условия длямосквичей и других граждан Россииодинаковы: кредит выдается под 8%годовых, так как строительство ещене завершено, сроком на 10 лет,первоначальный взнос - 50% стоимостижилья.

На рынке недвижимости все чащераздаются заявления о новыхипотечных программах, многие изкоторых развернуты при активномучастии московского правительства.В марте этого года в Москвеначалась реализация двух ипотечныхпроектов: первый - с привлечениеминостранных инвесторов поамериканской, или классической,схеме; второй - с привлечениемвнутренних инвесторов.

Другой новый проект, запущенный 22марта, основан на внутреннеминвестировании и реализуетсядепартаментом внебюджетногопланирования Москвы совместно сСобинбанком. Под программувыделено 100 тысяч кв. м жилья -примерно 2,5 тысячи квартир. Кредитвыдается также на 10 лет, под 8%годовых для покупки типовыхквартир и под 10% годовых дляприобретения элитных. Первый взноспокупателя составляет, взависимости от его дохода, от 30 до 50%стоимости жилья. Участие в этойпрограмме ограничено московскойпропиской, а выбор - муниципальнымидомами, а также квартирами,находящимися в собственностиСобинбанка. Банк выдает кредиттолько после строгой проверкисовместно со страховой компаниейплатежеспособности потенциальногозаемщика. Уплатив взнос, покупательсразу же вступает в правасобственности на жилье, котороеодновременно закладывается вбанке, выдавшем ипотечный кредит.

Ипотечная программа для Москвы,запущенная в середине марта поамериканской схеме, казалось бы,наиболее привлекательна. Судитесами: ипотечный кредит выдается под10% годовых сроком на десять лет и вбольшом размере - 70% стоимости ужеготового жилья, которое может бытьвыбрано как на первичном, так и навторичном рынке (то есть вновостройках или в старом фонде).Однако доступ к участию в этойпрограмме весьма ограничен: там,где хорошие условия займа, там ивысокие требования к клиентам.Инвестсбербанк выдает кредиты нетолько по сведениям о текущихдоходах, но и на основе оценкипрофессиональных качеств клиента иперспектив его бизнеса. Кроме того,американские инвесторы не спешатразмещать свой капитал в России, иих роль, надеемся временно,выполняет московское правительство. Оно заложило в бюджет наипотечную программу в этом году 120млн. рублей.

Вслед за московской ипотечнойпрограммой развиваетсяпетербургская. В северной столицеее реализует Федеральное агентствоипотечного кредитования совместнос уполномоченными банками -"Санкт-Петербург","Петербургский","Балтийский" иПромышленно-строительный банк.Первые пять кредитов выданы срокомна 10 лет под 15-18% годовых. К концугода планируется снизить стольвысокую стоимость кредитования на10% годовых, но одновременно иуменьшить срок отдачи кредита до 3лет. Бюджет Санкт-Петербургавыделил на ипотечное кредитование30 млн. долларов. Для получениядополнительных средствПромышленно-строительный банк иФедеральное агентство ипотечногокредитования размещают срединаселения облигации жилищногозайма, планируя привлечь к концугода еще 3 млн. долларов.

В нынешних нестабильныхэкономических условиях за банки,способные выдать ипотечный кредит,идет борьба. Рынок недвижимоститревожат те же проблемы, что итоварные рынки: высокие инфляционные ожидания, угроза резкогопадения цен на недвижимость,нестабильность доходовпокупателей. Все это серьезноповышает банковские риски изатрудняет поиск банков, желающихвыдавать долгосрочные кредиты.Объем кредитов, требующихся нареализацию второй ипотечнойпрограммы, планируется в размере40-50 млн. американских долларов (длясравнения: из московского бюджетавыделено на все инвестиционныепрограммы в этом году 5,2 млн.долларов).

Беседы об экономике

Что касается ипотечной программыв других регионах, то она наиболееуспешно развивается в Чувашии,Башкирии, в Самарской и Ярославскойобластях. Под региональноеипотечное кредитованиепланировалось выделить в 1999 году 32млн. кв. м жилой площади, однакоавгустовский кризис помешал этимпланам реализоваться в полномобъеме.

Сегодня кажется странным, чтовсего сто лет назад в Россииженщины не имели права на высшееобразование. Время от времениненадолго открывались частныекурсы да Военно-медицинскаяакадемия принимала студентокявочным порядком. И только в апреле1900 года Государственный советРоссии постановил открыть в Москвеучебное заведение университетского типа для женщин - Высшиеженские курсы. Одним изорганизаторов курсов и первых егопреподавателей был СергейАлексеевич Чаплыгин, математик,специалист по теоретическоймеханике и гидродинамике. У курсовне было ни пособий, ни дажепомещения. Курсистки бегали с однойлекции на другую через всю Москву.Занятия по астрономии проходили вобсерватории университета наПресне, по физике - в Инженерномучилище на Бахметьевке (ул.Образцова), а геологичес киедисциплины курсистки изучали наМоховой. Было ясно, что безсобственного дома обойтись нельзя.

КАК СТРОИЛИЗДАНИЕ НА ДЕВИЧЬЕМ ПОЛЕ
Здание Высших женских курсов наДевичьем поле. Эти открыткивыпускала касса взаимопомощикурсов.


Барельеф на фасаде.

В 1905 году совет Высших женскихкурсов избрал директоромЧаплыгина. Сергей Алексеевич сразуже начал готовиться кстроительству здания курсов саудиториями, кабинетами илабораториями. Затея эта многимказалась невозможной, ведь курсысуществовали в основном за счетплаты, вносимой студентками,государственная субсидия быланичтожной.

Прежде всего он заложил вЗемельном банке участок,отведенный под застройку.Полученная под этот залог суммапозволила возвести первый этаж. Поднезаконченную постройку Чаплыгинполучил ссуду в Обществе взаимногокредита и завершил строительство, аотделку здания провел на деньги,полученные под залог закладныхбумаг. Готовое здание он заложилцеликом в Государственном банке ирасплатился с кредиторами.

Дело сдвинулось с мертвой точки,когда Чаплыгин, используя свойавторитет и проявляянастойчивость, добился уМосковской городской думыпостановления о бесплатном отводеучастка под строительство. Землювыделили на пустынном Девичьемполе - далекой окраине Москвы(сегодня этот район Пироговскихулиц и станции метро"Фрунзенская" считается почтицентром). Располагая всегошестьюдесятью тысячами рублей(необходимо же было несколько сотентысяч), Чаплыгин приступил к работе.Строительство вел профессорАлександр АлександровичЭйхенвальд, известный физик иопытный инженер (выпускникПетербургского институтаинженеров путей сообщения).Организационными и хозяйственнымиделами Сергей Алексеевич руководилсам.

Тем не менее полноправнымихозяевами прекрасного зданияостались Высшие женские курсы,которые вскоре превратились в одноиз самых крупных учебных заведенийстраны. Сегодня в этом доме поадресу Малая Пироговка, д. 1располагается Государственныйпедагогический университет.

Но все было не так просто.Хозяйственная деятельностьЧаплыгина вызвала бурные прения вгородской Думе. Часть гласных(депутатов) предлагала даже отдатьС. А. Чаплыгина под суд запротивозаконный залогдарственного участка и немедленноизъять постройку.



С. ТРАНКОВСКИЙ

Во все времена находились люди,которые не хотели или не моглиотдать "свои и навсегда".Взыскание с должника - проблемастарая, и этапы ее решения судивительной аналогиейповторяются в истории разных странмира. В древние времена наказаниеза невозвращение долга большепоходило на месть и обрушивалось наличность должника. В Древнем Римепросрочившего долг человека моглизаковать в оковы на два месяца вожидании, что кто-нибудь поможетему, выкупит. А если доброхотов ненаходилось, кредиторы моглипродать заемщика в рабство иливовсе лишить жизни. У горцевКавказа живым залогом мог быть нетолько сам должник, но и его родныеи близкие. По древнему чешскомуправу кредитор, который лишил жизнисвоего должника, не нес никакойответственности, его поступок дажене вызывал кровной мести.

Пожалуйте вдолговую яму Поэт М.Светлов как-то сказал, чтобрать деньги в долг весьмаогорчительно: берешь чужие и навремя, а отдаешь свои и навсегда.

Если должник прямо заявлялприставу, что ему нечем платить, тоего выдавали взыскателю долга"головою до искупа", то естьпока не отработает всейзадолженности. Эта мераприравнивала заемщика к холопам.Если же должник не сознавался всвоей несостоятельности, то егождал правеж: ежедневная поркагибкими прутьями перед приказнойизбой. Бил пристав больно илислегка, зависело от того, кто емубольше заплатил - должник иликредитор. Продолжительностьправежа была в 1555 году определеназаконом: за сто рублей долга - месяцпорки. Должники из высших сословиймогли послать на правеж своегохолопа или исходатайствоватьграмоту, избавляющую от правежа.

В Российском государстве уже вэпоху судебников (1495 г.) исполнениерешений по долговым обязательствамбыло всецело функциейгосударственной власти, а несамоуправством кредиторов. Нохарактер личной мести все-такиоставался очень долго.

С течением времени взглядыкредиторов меняются: их все меньшеинтересует личность должника и всебольше его имущество. Причемцарствовавшая на первых порахбеспощадность - забирать все донитки со временем сменяетсясознанием того, что обдиратьдолжника как липку невыгодно. Ведьсохранив работоспособность ихозяйство проштрафившегося, можнои дальше получать с него доход.

Петр Первый уничтожил как правеж,так и выдачу с головой, введяправило о соразмерном удовлетворении кредиторов. Однакопринудительные меры оставались втечение всего XVIII века, например ввиде работ на галерах.

Развитие мировой экономикинемыслимо без цивилизованных формкредитования. И практически каждыйчеловек оказывался в ситуации,когда он вынужден просить в долгили, напротив, может дать в долг. Длялюбой ситуации верна стараяпоговорка: долг платежом красен.

И, наконец, кредиторы приходят квыводу, что самой разумной будетсхема: сначала обеспечение кредита,а потом деньги. Застраховать кредитможно с помощью заклада - движимогоимущества, которое переходит вовладение, но не в пользованиекредитора. Вспомнитестаруху-процентщицу в"Преступлении и наказании", наэтом же принципе основана идеятельность ломбардов. Залог(закладная, ипотека) - обеспечениеобязательств заемщика егонедвижимым имуществом: квартирой,домом, усадьбой, участком земли.



Н. Умеренкова.

(Германия)

ИПОТЕКА Сбалансированная
автономная модель

Примером использования данноймодели может служить системаприобретения жилья в Германии.Лица, желающие улучшить жилищныеусловия, должны позаботиться обэтом заранее. В течение 2-10 лет домомента приобретения квартиры илидома они должны начать делатьцелевые накопления вспециализированных банках илисберкассах. Когда накопитсяприблизительно 45% от стоимостижилья, покупатели недвижимос типолучают государственную дотацию вразмере 10% от его стоимости, а такжельготный кредит на 10-15 лет дляоставшейся части выплат. На выдачуэтого кредита банк берет средстваиз предыдущих целевых сбереженийсвоих клиентов.

Действует по принципу кассывзаимопомощи: кредитные ресурсыбанка не заимствуются на открытомрынке, а формируют ся за счетпривлечения сбережений будущихзаемщиков. Только клиент банкаимеет право на получение такогозайма, причем в размере, примерноравном сумме сбережений. Эта модельменьше стимулирует приобретениенедвижимости, так как моментприобретения отодвигается вовремени. Но в то же время и независит от колебаний на финансовомрынке и цен заемных средств. Именнопоэтому она получила названиеавтономной.

(Великобритания,
Франция, Испания)

ИПОТЕКА Усеченно-открытаямодель

ИПОТЕКА Расширенно-открытая
модель (США)

Финансовое учреждение - кредитор -выдает ссуду, а должник берет ееисключительно в целяхинвестирования в разнообразныепроекты, например в недвижимость.При этом закладные не выходят запределы первичного рынка. Кредитордля выдачи ссуды может привлекатьсредства не только из специальныхипотечных фондов, но и из любыхдругих источников: собственныхкапиталов, депозитов клиентов,межбанковских кредитов и т. п.Простота этой схемы обусловливаетее распростра нение как в странах снедостаточно развитым рынкомценных бумаг, так и в странах сразвитой рыночной экономикой.Сроки кредитования и величинапроцента четко не определены икаждый раз устанавли ваются поусмотрению руководства ипотечногобанка с учетом специфики кредитнойситуации и желаний клиента.



Эта модель (ее часто называютамериканской моделью ипотеки)особенно удачно используется нарынке жилья, облегчая лицам сотносительно невысоким доходомприобретать дома и квартиры всобственность. Покупатели жильяплатят наличными лишь небольшуюсумму, а львиная доля стоимостипокупки дается в кредит банком подзалог либо приобретаемой, либо ужеимеющейся недвижимости. Кредитвыдается под низкий процент напериод от 15 до 30 лет в зависимостиот дохода заемщика. Банк обладаеттакой возможностью, поскольку онрасширяет свои финансовые ресурсыза счет вторичного рынка закладных,что отражено в названии модели.